ตลาดอสังหาฯ เจอพิษมาตรการ LTV อาจทำหน่วยโอนฯทั่วประเทศหดตัว -14.2% มูลค่าหดตัว -4.4%
ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยรายงาน “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ประจำไตรมาส 3 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 93.0 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 30.4% ภาพรวมในปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) น่าจะมีโอกาสขึ้นมาไม่ต่ำกว่าที่ 90.5 จุด หรือขยายตัว 19.6% จากปีก่อน
ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 3 ปี 2565 มีจำนวนทั้งสิ้น 97,228 หน่วย เพิ่มขึ้น 28.56% เป็นการเพิ่มติดต่อกัน 3 ไตรมาส โดยสามารถแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 72,665 หน่วย อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 24,563 หน่วย ซึ่งมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ก็สูงขึ้นเช่นเดียวกันโดยมีมูลค่าทั้งสิ้น 260,813 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.8% แบ่งเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 194,454 ล้านบาท และอาคารชุดพักอาศัยจำนวน 66,349 ล้านบาท
REIC คาดการณ์ทิศทางอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2565 ว่า จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 77,221 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% และจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 96,803 หน่วย มูลค่า 508,264 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 87.9% และ 132.1% ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 49,492 หน่วย จำนวน 336,008 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดจำนวน 47,311 หน่วย 172,256 ล้านบาท และจะมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างจำนวน 310,976 หน่วย แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 264,031 หน่วย เป็นอาคารชุดพักอาศัย 46,945 หน่วย
ขณะที่ อุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2565 คาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 373,253 หน่วย มูลค่า 997,471 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8.59% และ 5.61% แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 279,447 หน่วย โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 93,806 หน่วย
ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวสรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 ไว้ว่า “ความเคลื่อนไหวด้านอุปทานมีการขยายตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในขณะที่การขอออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาส 3 โดยมีจำนวนสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส ขณะที่การขอออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารโดยภาพรวมยังคงทรงตัว ด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาตั้งแต่ไตรมาส 1 แล้ว”
REIC คาดการณ์ว่า ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) จะได้รับแรงกดดันจากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือ “มาตรการ LTV (Loan to value)” ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป โดย REIC คาดการณ์ว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปี 2566 มีโอกาสที่จะปรับตัวลดลงเหลือ 89.5 จุด ลดลง -1.1% จากปี 2565 โดยจะปรับตัวอยู่ในกรอบต่ำสุดที่ 80.6 จุด หรือ ลดลง -11.0% (กรณี Worst Case) และมีกรอบสูงสุดที่ 98.5 จุด หรือ ขยายตัว 8.8% (กรณี Best Case)
การไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า 513,982 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ จากปี 2565 ประกอบด้วยโครงการแนวราบประมาณ 58,312 หน่วย มูลค่า 367,363 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท
ในขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจะมีประมาณ 79,909 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.5 จากปีก่อน มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 294,019 หน่วย ลดลง -5.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 91,615 หน่วย ลดลง -0.1% เมื่อเทียบกับปี 2565
ด้านอุปสงค์ คาดการณ์ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 ประมาณ 320,227 หน่วย มูลค่า 953,404 ล้านบาท ลดลง -14.2% และ -4.4% ตามลำดับ และคาดว่าจะมีจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 614,764 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.0 เมื่อเทียบกับปี 2565
“สถานการณ์ตลาดปี 2566 ภายใต้การควบคุมความเสี่ยงระบบการเงินด้วยมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณลดความร้อนแรงของการขยายการลงทุนในตลาดบ้านใหม่ลง และกระทบต่อตลาดบ้านมือสองอีกด้วย ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่ทยอยฟื้นตัว จึงมีความเป็นไปได้สูงว่าปี 2566 ตลาดในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น” ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ กล่าวในตอนท้าย
